近期，地產融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權融資工具連發，為房地產市場恢復發展提供極大支持。

這意味著，“金融16條”后，樓市再迎重磅利好，房企股權融資松綁！

11月28日，證監會以新聞發言人答記者問的方式表示，決定在股權融資方面調整優化5項措施，支持房地產市場平穩健康發展，上述措施自即日起實行。

近期地產融資“三支箭”——信貸支持工具、債券融資支持工具、股權融資工具連發，為房地產市場恢復發展提供極大支持。數位分析人士在接受《國際金融報》記者采訪時指出，此次證監會五項措施落地，最重要的是恢復房企及涉房企業的股權融資功能，意味著樓市第三支箭股權融資已射出。一是有利于房地產企業流動性恢復，直接利于融資和資本市場估值的修復；二是樓市的信心提升。不過，需要強調的是，此舉主要目的在于促進房地產企業基本的融資需求，保證“保交樓”等，并非全方位的放松，預計不會出現樓市炒作的情況。

就股市表現來看，在多重利好下，11月以來房地產板塊回暖逾20%，年內跌幅縮約8%。

涉房企業再融資重啟

證監會新聞發言人表示，證監會積極發揮資本市場功能，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

其一，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

其二，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

其三，調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

其四，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

此外，積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

政策“三支箭”已出

“此次政策明確了‘支持房地產企業股權融資’，本質上就是第三支箭已經射出?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進告訴《國際金融報》記者，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權融資的工作已經到位，“三箭合一”對于目前融資工作的更好推進、優化企業融資結構等都具有積極的作用。

“第三支箭相比第二支箭，其優勢在于，其不會直接增加房企的負債規模，同時也依然可以為房企融資提供充足的渠道?！眹儡S進進一步表示，股權融資工作相比債券融資具有不增加負債規模、增強投資者對于房企投資的長期性等特點，且資金的用途方面更加廣泛和到位，甚至可以避免“房企債務兌付”的尷尬問題。這就要求各類房企用足此類政策，真正改善房企的資金狀況和現金流。此類工作做到位，也將為相關房企后續企業地位修復、投資者關系改善、銷售業績改善等帶來積極的作用。

德邦證券地產首席分析師金文曦告訴《國際金融報》記者，近期地產融資“三支箭”連發，為房地產市場恢復發展提供極大支持。信貸支持工具、債券融資支持工具、股權融資工具并稱支持民企融資的“三支箭”。2018年央行等監管機構通過信貸、債券、股權三個融資渠道支持民營企業融資，債券融資作為政策組合中的‘第二支箭’，可幫助改善民企融資環境，緩解民企信用收縮問題。房地產行業信用收縮，“第二支箭”協同“第一支箭”，促進民營房企融資修復。伴隨政策進一步推進，股權融資端也進一步松綁。

這些房企有望被救

房地產股權融資方面調整優化5項措施政策，對樓市有何作用，利好哪些房企？

蘇寧金融研究院特約研究員何南野在接受《國際金融報》記者采訪時表示，一是對房地產企業流動性的恢復有較好的正向作用，直接有利于這些企業的融資和資本市場估值的修復。二是對樓市有一定的信號刺激效應，隨著政策的放松，樓市活力有望得到一定的恢復，公眾對樓市的信心提升。但本次的放松，目的很明確，主要在于促進房地產企業基本的融資需求，保證“保交樓”等，并非全方位的放松，預計不會出現樓市炒作的情況，整個房地產市場的發展趨于穩健，一些瀕臨困境的優質房地產公司有望調整修復。

“證監會此次文件最重要的一點就是恢復房企及涉房企業的股權融資功能。這是繼住房信貸和債券融資后，金融‘十六條’支持房地產行業的‘第三支箭’?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓向記者表示，過去兩年時間，幾乎難有股權融資案例出現，此次政策恢復涉房上市公司和上市房企的股權融資，可能意味著未來一個階段，作為直接融資工具之一的股權融資重新恢復功能，預計房企資金來源狀況將持續向好。

“同時，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，意味著未來金融機構將加大諸如住房租賃貸款、房地產保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發揮創新金融工具對房地產市場的長期支持?！瘪R泓進一步分析，積極發揮私募股權基金的作用，開展不動產私募投資基金試點，這表明國內部分私募股權基金可能會參照成熟的國內外資產管理公司（AMC）的運作方式，開發掘金存量地產項目，促進房地產企業盤活經營性不動產，夯實相關房企現金流。

“此次股權融資方面涉及五項工具，尤其是在重組、再融資、私募這幾個領域影響最大，其對于當前上市房企融資渠道的拓展具有積極作用。尤其是疊加此前的商業銀行信貸密集投放、民營房企發債給予擔保等，應該說此類融資工作非常全面，有助于全面快速改善房企資金面?！眹儡S進指出，此次政策明確恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，這對于目前暴雷企業和優質房企都有利好。其中，暴雷企業可以借此類重組上市工作理順債務關系，而對于優質房企來說，則有收購或控制此類企業的機會。重組上市工作重啟，也是目前房企存量債務過大下的關鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來積壓的債務問題。在重組上市方面，措施提及了“同行業、上下游”整合，實際上也使得建筑類等企業獲得重組的機會。此類邏輯下，房地產背后的資源會有加速整合的過程，同時促使債務問題在重組中順利化解。

記者 朱燈花

編輯 陳偲

責任編輯 孫霄

封面制圖 孫霄