• 投行踏破房企門檻
    來源:第一財經作者:張歆晨2022-11-30 12:54

    不少A股房企都收到了來自投行的橄欖枝。

    11月28日,注定改寫房地產局面的一天。

    下午6時,當證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問時突然宣布恢復房地產股權類再融資,地產圈和投行圈集體驚愕!

    “出來的太突然了,大家都沒有想到?!盇股一家知名房企董事會秘書向第一財經透露,當晚7點半,交易所便召集了幾家房企召開了通氣會,一來是傳達最新的文件,二來則是鼓勵房企積極參與,盡快報方案,同時提建議。

    一夜難眠的還有投行?!拔覀冃袠I內都震驚了,因為從業十幾年,第一次見到對地產的融資有這么大口子?!币晃煌缎腥耸侩y掩內心的訝異。

    從28日傍晚消息發布到29日晚間,短短24小時,沉睡了12年的房地產股權類資本運作,瞬間活泛起來。

    “當晚便有一些久違的投行朋友通過微信來接觸了?!鄙鲜龆胤Q,公司也立即聯絡幾家投行,一起研究政策內容,并商討怎么定方案等事宜?!爱吘勾蠹矣惺畮啄隂]有做過相關業務,細節都快忘記了?!?/p>

    深夜開會

    時間回溯至2010年4月,國務院發布了被稱為“新國十條”的通知,明確要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。同年10月,證監會發布通知稱,為堅決貫徹執行“新國十條”精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,對已受理的將征求國土資源部意見。

    自此,涉房股權類融資的大門關閉了12年,其間,僅在2015年對綠地借殼上市、以及招商蛇口重組等少數項目上給予了綠燈放行。

    因此,當證監會新聞發言人在28日發布房企股權融資5項優化調整措施后,無論地產圈還是投行圈,都是一片沸騰之聲。

    闊別已久的權益類融資再開閘門,對于銷售冷清低迷、資金捉襟見肘的地產企業而言,無異于久旱之甘露。

    “十幾年沒有做過權益類項目,與投行之間的業務僅限于發債。日常維護著往來關系的投行大約只剩兩三家?!绷硪患褹股上市房企相關負責人透露,截至29日晚間,已有不下五家投行主動找到該公司的負責人或相關部門,表示愿意出方案:“大家很意外,但精神很振奮?!?/p>

    此時,深交所和證交所的鼓勵與支持,亦給房企增加了幾分積極行動起來的底氣。據了解,28日晚間,交易所便找了幾家房企代表開會,主要表達了對相關工作的支持態度。

    上述投行圈人士向第一財經證實,負責房地產業務的同事幾乎沒有睡覺,連夜與A股房企對接、開會?!凹邮请y免的,因為過去做業務時,但凡與地產沾邊的都要清理掉,如今雖然只是開了非公開發行,但境地已是天淵之別?!?/p>

    29日晚間,世茂股份(600823.SH)與福星股份(000926.SZ)兩家公司率先披露了非公開發行股票的計劃,搶得“頭啖湯”。兩家公司均在公告中表達了相似的意思:滿足業務發展需要,優化資本結構,緩解流動性困難,穩定公司財務狀況,其擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票,非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%……

    多家A股房企也向第一財經記者透露,各家公司都有接到投行遞來的橄欖枝,且會盡快研究如何報方案?!按蠹s會選擇兩三家投行去合作,先把方案做出來,以及研究后續賣股票等事宜?!币晃欢乇硎?。

    業內預計,在監管層的鼓勵之下,未來一段時間內將會有許多房企提交各自的再融資方案。

    史詩級利好

    證監會此番宣布的5項措施具體包括:恢復涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復上市房企和涉房上市公司再融資;調整完善房地產企業境外市場上市政策,與境內A股政策保持一致,恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資;進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用;積極發揮私募股權投資基金作用。

    這五個方面被部分機構解讀為對房地產的“史詩級利好”,自2010年以來的12年間,股權市場在絕大多數時候對地產公司都是大門緊鎖的。

    一家券商地產行業分析師對第一財經表示:“2014年至2016年出現過一輪房地產政策放松,包括放松房貸、境內債券融資、權益類再融資以及退出棚改貨幣化救市,這期間的再融資被允許用來給房企補充流動資金、償還銀行債務。2014年時,全國商品房銷售額同比下滑6.3%,商品房庫存迅速攀升,到2016年時房地產數據全面改善,各城地王頻出,隨著市場環境變化,政策放松再被叫停。2017年年初,證監會發布了一個監管要求,嚴控再融資規模與用途,給房地產市場降溫,房企2017年增發規模大降?!?/p>

    在此之后,無論是并購重組還是借殼,都很難突破證監會這一關,失敗的案例包括恒大借殼、萬達商業回A等。

    2018年10月,證監會還曾推出兩份針對A股上市公司再融資審核知識問答文件,該文件對一系列市場關注的再融資問題予以詳細解答,其中明確對涉房企業再融資作出限制。這一限制直至2022年10月出現小松動,證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

    直至2022年11月28日,證監會明確:恢復涉房上市公司并購重組及配套融資,恢復上市房企和涉房上市公司再融資。

    “2016年之后上市公司如果想做再融資或者發行股權購買資產,就得把房地產業務剝離,現在的政策算是放開了,而且相比上一輪政策松動來說,這次放開得更多?!鄙鲜鋈谭治鰩煴硎?。

    “我認為利好體現在允許非公開方式進行再融資,在房地產行業,非公開發行其實占更大比重,也是更為便利的再融資方式?!币晃环康禺a行業資深融資人員對記者表示。

    截至目前,監管部門針對房地產融資已是“三箭齊發”,在信貸、債券和股權三方面均提供了極大的寬松環境。

    “相比前兩支箭,我覺得第三支箭,即股權類融資對我們公司是更實質性的利好?!币患褹股上市房企內部財務人士表示,利好主要體現在股權融資不增加負債、可以定增這兩方面。

    待解的疑難

    自此,房地產融資迎來了十年難遇的春天。但行業的發展階段已經發生了根本改變,政策的落地效果是否能夠盡如人愿?

    一位投行人士表示,多數投行都是長時間沒有開展房地產股權類業務,流程細節都需要重新熟悉,同時,涉房監管政策較多,落實到具體業務上還有很多工作要開展,比如項目和土地核查甄別,看有沒有拖欠土地款、有沒有被處罰過等等?!凹又?,還是冷靜下來,摸著石頭一步一步過河?!?/p>

    而前述A股上市房企董秘表示,“大家都先各自提方案,最終還是要看接下來審批的情況。企業自然希望在政策護航下具體業務可以盡快落地,因為股權類融資的推進速度是比較慢的,正常情形下需要6個月至1年時間。但他預計,在寬松條件下,監管部門的審批速度會加快,若是向大股東、或者特定機構增發,且資金用途明晰,預計小幾個月便可以完成落地,但并購重組類的案例復雜很多,落地難度也大?!?/p>

    該董秘同時提及,既然監管層已經打開了口子,若要企業真正受益,或許可以將資金用途放寬一些,比如可否將非住宅類的新基建項目、產業園區、寫字樓等在建項目,也納入可申請再融資的資產籃子中。另外,可轉債的發行是否也可適當放開,給不愿意稀釋股權的企業多一重選擇。

    另一房地產業內人士認為,和前面“兩支箭”一樣,此項新政依然會讓近一年持續吸納土儲的頭部央國企受益更多,也包括具有央國企背景的混合所有制房企,此外,尚未有公開債務違約的民營房企也能通過股權融資緩解壓力。而已出險房企在其自身一系列復雜問題未解決前很難再融資,明年上半年又將迎來新一波償債高峰?!八?,對于出險的房企來說,即便有了政策,但市場會不會買單,即使定增,有沒有機構參與,都還是未知數?!?/p>

    目前來看,A股上市涉房企業的定向增發被視作最容易操作的一項業務,而可能會惠及到更多房企,尤其是出險房企的“并購重組配套融資”一項,則是一塊難啃的骨頭。

    “根據新政,募集資金可以用于補充流動資金、償還債務、‘保交樓、保民生’的項目,不能用于拿地拍地、開發新樓盤,但需要保交樓和流動性不足的公司,很多已經出現大額虧損,在市場銷售端起不來的情況下,明年的業績也很難說,這種情況下能募集的資金量十分有限?!币患翌^部房企內部人士對記者說。

    上述董秘也透露,目前公司暫時沒有計劃參與出險房企的并購重組,因為當前條件之下,與出險房企的收并購和戰投都很難談,因為出險房企出于自身長期發展的需求,都不愿意折價出讓項目或資產,但放至當下環境中,這些項目和資產的公允價格又確實很難達到他們的預期,所以雙方很難談得攏。

    尤其值得提及的是,證監會5項優化措施雖然提到“調整完善房地產企業境外市場上市政策,與境內A股政策保持一致”,但多數境外上市房企都是紅籌股,并非H股,因此無法受惠于本次融資新政。

    一家在港上市房企首席財務官便表示,股權融資新政對于A股和H股公司來說是利好,但對紅籌股沒有太大影響,即便有人提出紅籌可以考慮借殼回歸A股,參考恒大此前的操作路徑,但難度還是太大了。

    責任編輯: 李志強
    聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔
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